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还在与二房东斗智斗勇?这份手册让你租房不愁!

[   大河报   ] 作者:
2021-07-12 10:06:56 |
  对刚毕业的学生来说,要从茫茫城市选出安家小窝并非易事,从找房看房到签约入住,新手们面临着一连串的问题。二房东是否真那么可怕?出租屋能否按自己意愿装修?房东能因卖房要求卷铺盖走人吗?
 
  这些关系切身利益的租房法律,你了解了吗?
 
  二房东,有那么可怕吗?
 
  所谓二房东,就是先从原房东手里租下房子,然后再整体或分房转租给他人的“二手房东”。比起直接从房主手中租房,其实只是多了一道转租手续。
 
  关于转租,在民法典里明确规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。也就是说,从二房东手里租房,同样得到法律认可。
 
  但需注意的是,法律还规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。因此,在租房时,大家首先应查看房主产权原件、房主有效身份证原件,仔细核对产权证的产权人与身份证是否相同,并索取其复印件作为合同附件。
 
  如非产权人本人出租,一定要了解转租行为是否取得产权人同意,留下书面证据,比如拿到产权人的代理委托书,房主方同意出租的书面证明。
 
  不签“口头合同”,租期一定要书面明确
 
  民事领域,对于合同纠纷,法院优先审查的是双方约定条款。
 
  民法典要求,租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
 
  此外,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据民法典第510条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
 
  不定期租赁,意味着双方可以随时解除合同。对于好不容易找到房子、已经安置入住的房客,这样的情形将直接陷于被动。
 
  因此,为了自己的权益,无论租期长短都应签订书面房屋租赁合同。为规范起见,合同应尽量采用各地区房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本。
 
  签合同时,对押金、租金支付方式和时间、租赁期限、水电费缴纳、房屋维修、双方的违约责任等方面,要尽可能约定清楚。
 
  千万注意,不管出租人口头承诺多少,只要没有落实到书面,一个字也不能相信。合同签订后,建议提醒房东向有关部门登记。
 
  东西坏了,房东应承担维修义务;改装房屋,要经房东允许
 
  民法典第712条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。
 
  依照法律规定,承租人在租赁物需要维修时,可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
 
  因租客的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。
 
  因此,非自己的过错导致屋内东西损坏,房东应当及时维修,如果房客自行维修,要注意保留相应费用发票与证据,要求房东负担费用。
 
  要注意,装修和维修不同。法律规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
 
  承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
 
  因此,拎包入住后,除了不影响屋内建筑布置的小装饰可以自行添加,要添加空调、热水器等大物件,甚至改装整个房屋布置,一定要得到房东的允许。
 
  房东卖房也不能赶人
 
  租房子住,似乎总缺少安全感——房子是别人的,如房东卖房,要求卷铺盖走人怎么办?
 
  对此,民法典第725条要求,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
 
  法律规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
 
  此外,出租人未通知承租人,或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
 
  也就是说,房东若要卖房,不仅不能直接赶人,还应当在出卖前通知租客。

责任编辑:故城

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